Quante volte abbiamo sentito nominare la parola “ipoteca”? Sicuramente, coloro che hanno acceso un mutuo hanno maggiore dimestichezza con questo termine e prima o poi dovranno anche interessarsi della cancellazione dell’ipoteca gravante sul loro immobile.
Cos’è l’ipoteca e quali sono le sue tipologie
Chi accende un mutuo deve, per legge, adempiere entro i termini prestabiliti al pagamento dello stesso. Questa è la regola prestabilita, ma per varie ragioni non sempre viene rispettata. Per questo motivo, la banca che eroga un mutuo o un prestito si avvale dell’ipoteca come forma di tutela.
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, da iscrivere presso i pubblici registri, che un istituto di credito può far valere nei confronti del soggetto che non ottempera al proprio dovere di pagare le rate del mutuo. Tale diritto consente all’istituto di credito di espropriare il bene immobile, in caso di mancato pagamento, e di richiedere al giudice di mettere all’asta il bene immobile per recuperare il credito ad esso dovuto. È giusto sottolineare che al momento dell’accensione del mutuo, la banca richiede al mutuatario anche garanzie di altro tipo, come quelle legate al reddito percepito.
Esistono tre tipologie di ipoteca: volontaria, giudiziale e legale. La prima si ha quando il mutuatario si impegna volontariamente al pagamento del prestito o mutuo. Al contrario, quella giudiziale interviene in caso di mancato pagamento. Infine, si costituisce un’ipoteca legale quando il mutuatario corrisponde alla banca solo una somma e non l’intero importo del mutuo erogato.
Cancellazione dell’ipoteca
Fino a quando non avviene il rimborso di tutte le rate del mutuo, il bene immobile rimane di proprietà dell’istituto di credito. Solo dopo aver estinto il mutuo, l’ipoteca può essere cancellata e l’immobile può finalmente essere libero da restrizioni. E’ interesse del mutuatario sapere se l’ipoteca sia stata cancellata oppure no, il quale però non può procedere direttamente alla sua cancellazione. Dovrà essere il creditore a comunicare agli uffici competenti l’avvenuta estinzione del mutuo e la conseguente cancellazione dell’ipoteca.
Essenzialmente sono due i modi per cancellare un’ipoteca:
- modalità automatica, in cui l’istituto di credito o il titolare dell’immobile devono comunicare all’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dal rimborso completo del mutuo, l’estinzione di quest’ultimo e l’avvio del procedimento per la cancellazione dell’ipoteca.
- atto notarile, in cui si ricorre all’aiuto di un notaio per presentare presso l’Agenzia delle Entrate un documentocontenente il benestare del mutuatario a dare inizio alla cancellazione.
La procedura illustrata concerne l’ipoteca volontaria. Per quel che riguarda l’ipoteca giudiziale è obbligatorio rivolgersi ad un notaio o ad un giudice per confermare l’estinzione del mutuo.
Estinzione e cancellazione dell’ipoteca: che differenza c’è?
La differenza fondamentale tra l’estinzione e la cancellazione è la seguente: nel primo caso l’ipoteca non si configura più come diritto reale di garanzia, ma continua a essere presente nei registri immobiliari; nel secondo, oltre a non valere più come diritto, l’ipoteca viene anche eliminata dalla conservatoria dei registri immobiliari.
L’ipoteca può essere soggetta a tutte e due le procedure, tuttavia, come si evince dalla distinzione appena proposta, può esserci estinzione senza cancellazione, ma non il contrario.
Una volta estinta l’ipoteca, l’istituto di credito non potrà più godere di tale diritto per chiedere la messa all’asta dell’immobile. Siamo di fronte ad un’estinzione dell’ipoteca nei seguenti casi:
- cancellazione dell’ipoteca
- cessazione dell’impegno monetario connesso all’ipoteca
- distruzione del bene immobile ipotecato
- rinuncia del creditore
- decisione del Tribunale
- scadenza del termine dell’ipoteca
- prescrizione
Al verificarsi di una o più di queste occasioni, oltre all’estinzione può attivarsi anche la cancellazione dell’ipoteca, a patto che sia il titolare del bene ipotecato a mettere in moto la procedura.
