L’usucapione è un istituto attraverso il quale si può ottenere il possesso di un bene, grazie alla fruizione continua per un determinato periodo di tempo, senza dover trovare un accordo con il proprietario del bene mobile o immobile e senza il suo consenso.
Tale istituto si configura come una modalità di acquisto a titolo originario, in quanto, al contrario degli acquisti a titolo derivato, esso non necessita della presenza di un atto di trasferimento che certifichi il passaggio di proprietà.
Usucapione: cos’è
In base a quanto stabilito dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile, l’usucapione permette a chi utilizza un bene come fosse il suo, per almeno 20 anni, alla luce del sole e senza essere oggetto di azioni giudiziarie da parte del titolare iniziale (il quale, essenzialmente, se ne deve interessare) di diventare il nuovo proprietario. Al fine di rendere la pratica legale, occorre una sentenza del giudice che ne attesti la validità.
Il principio che l’ordinamento ha posto alla base di questo istituto si traduce nel seguente pensiero: è meglio che il bene trascurato dal legittimo proprietario venga assegnato a colui il quale se ne è occupato, per un certo periodo di tempo, piuttosto che resti senza un proprietario.
Requisiti
Affinché l’usucapione sia legittimo debbono verificarsi due condizioni:
- l’effettivo possesso protratto del bene mobile o immobile e dei diritti reali di godimento connessi.
- il trascorrere di uno specifico periodo di tempo, corrispondente a 20 anni (nell’usucapione ordinaria).
Tuttavia, quelli appena elencati non sono gli unici requisiti perché l’usucapione sia valido ai fini di legge. Andiamo ad analizzarli nel dettaglio.
La condotta del possessore
Concentrandosi nella lettura delle norme relative all’usucapione si nota come la legge non effettua nessuna distinzione tra buona fede e mala fede. Non importa se il soggetto che fruisce di un bene non suo lo faccia con intenzione o meno.
Ciò che fa la differenza, all’opposto, è la condotta di colui che usucapisce il bene mobile o immobile. Se il suo comportamento si configura come violento o clandestino, questo istituto non si compie in maniera legale e i suoi termini non decorrono. Con il termine “violento” ci riferiamo all’acquisizione del possesso attraverso l’uso della forza e in opposizione alla volontà manifestata dal proprietario originario. Con “clandestino” si richiama all’ottenimento del bene usucapito tramite delle azioni atte a nascondere lo stesso al possessore precedente.
L’interversione del possesso
L’usucapione si manifesta in presenza di un ulteriore requisito: l’interversione del possesso. Ciò significa che la persona che sta cercando di usucapire la cosa adotti un comportamento che lo faccia emergere come il vero proprietario. Quindi, esso deve aver compiuto azioni che vadano al di là della semplice possessione del bene, ovvero azioni illegali ma tollerate dal proprietario originale in maniera tacita. E’ il caso del contadino che viene chiamato a curare un terreno dal proprietario e decidere di eseguire ulteriori gesta, come la costruzione di recinti o muri intorno al terreno. Grazie a queste azioni che vanno oltre i suoi poteri esso dimostrerà di voler diventare a tutti gli effetti il proprietario.
Chi cerca deve comportarsi come se fosse il legittimo proprietario. Alcune azioni che testimoniano questo intento e che iniziano a far decorrere i termini dell’usucapione sono il pagamento delle spese condominiali o il pagamento delle tasse relative all’immobile. Fornendo un altro esempio, colui che eredita un’abitazione con il consenso degli altri coeredi non potrà usucapire il bene abitando semplicemente l’immobile, ma dovrà cambiare la serratura o effettuare dei lavori di ristrutturazione per atteggiarsi come proprietario.
Disinteressamento del proprietario precedente
Durante il periodo di tempo che fa scattare l’usucapione il proprietario originario deve disinteressarsi (non importa se ne sia consapevole o no) del suo bene immobile o mobile. Questo è un requisito fondamentale per la procedura riferita all’usucapione. Riprendendo l’esempio del terreno da coltivare, se il proprietario si trasferisce e si disinteressa del suo appezzamento, la persona fisica che usufruisce del terreno e “lo fa suo” lo può usucapire.
A quel punto l’unica alternativa del proprietario precedente, per evitare il completamento della procedura di usucapione, è di notificare l’interessato con un atto giudiziario. Questo è l’unico modo per difendersi legalmente da colui che vuole usucapire il bene. Ogni altro fatto giuridico non ha effetto. Anche se non viene aperta una causa, la sola notifica è sufficiente a interrompere il decorso dei termini dell’usucapione, risparmiando così ingenti risorse economiche.
Una volta che è avvenuta la notifica con atto giudiziario, il termine di 20 anni viene interrotto e si riparte nel conteggio dal giorno in cui è stata eseguita la notifica. Infatti, l’usucapione è valido solo se il possesso è ininterrotto, indisturbato e continuo. Ma, come si riesce a dimostrare che il possesso è stato caratterizzato da tutte queste peculiarità? Vediamolo insieme.
Comprovare il possesso ininterrotto e continuo
Su questo punto la legge è molto precisa: è obbligatorio dimostrare l’inizio e lo svolgimento del possesso attraverso prove evidenti, poiché in tale situazione non si è in grado di risalire al tempo immemorabile.
Nell’eventualità in cui si chiamino dei testimoni a deporre, l’attenzione che verrà riservata alla pratica sarà davvero rilevante. Il motivo di questa profondità nei controlli è rintracciabile nel fatto che l’usucapione va ad intaccare uno dei principi fondamentali su cui si regge il nostro ordinamento: il diritto alla proprietà.
Teniamo sempre bene a mente che l’interruzione del possesso può avvenire con la già citata notifica con atto giudiziario (si parla di interruzione civile) oppure con la privazione, per oltre un anno, del possesso del proprietario per effetto di un fatto attribuibile ad un terzo (si parla di interruzione naturale).
I termini dell’usucapione
I fattori che intervengono nell’usucapione e che ne influenzano la durata sono:
- categoria del bene
- buona o mala fede del possessore che usufruisce del bene
- presenza o meno di un titolo idoneo
- presenza o meno della trascrizione dei beni mobili o immobili
I tempi riferiti all’usucapione, dettati dal legislatore, sono:
- 20 anni per gli immobili il cui possesso è stato acquisito in malafede. I tempi iniziano a decorrere dalla data relativo al primo atto con cui si è cercato di atteggiarsi a proprietario del bene.
- 20 anni per gli altri diritti di godimento riferiti ad un immobile (uso, abitazione, usufrutto, servitù, ecc…).
- 20 anni di possesso continuato e ininterrotto per i beni mobili.
- 10 anni se il possesso è stato acquisito in buona fede, tramite un atto pubblico registrato, da una persona fisica che, però, non era il proprietario effettivo del bene.
- 10 anni di possesso continuato e ininterrotto per i beni mobili, in riferimento alla proprietà e agli altri diritti reali di godimento acquisiti in buona fede da chi cerca di usucapire il bene, in presenza o meno di un atto di proprietà.
- 10 anni di possesso continuato e ininterrotto per i beni mobili iscritti nei pubblici registri.
- 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri e la cui proprietà è stata acquisita in buona fede.
Come già accennato in precedenza, il possesso non deve essere oggetto di interruzioni. In particolare, la sospensione non deve superiore ad un anno. Se il proprietario originario si riappropria del bene e ne riacquisisce il possesso per almeno un anno, l’usucapione si arresta. Tuttavia, nulla vieta alla persona che vuole usucapire il bene di riprendere la procedura nel caso in cui il proprietario precedente se ne disinteressi di nuovo.
Abbiamo visto che gli anni variano secondo diverse modalità. Quando il possesso del bene si protrae senza interruzioni per almeno venti anni l’usucapione è detta ordinaria. Quando, invece, il termine è di 10 anni si parla di usucapione abbreviata, come nei casi che abbiamo enunciato in precedenza.
Tutti i beni possono essere oggetto di usucapione?
La risposta a questa domanda è: no. Sono usucapibili i beni immobili, i beni mobili registrati e non e le universalità di mobili.
E’ chiaro che c’è differenza tra i beni immobili e mobili. I primi sono quelli attaccati al terreno come le abitazioni, gli edifici, le strade e palestre private, i terreni e gli stabilimenti. Tutti gli altri rientrano nella categoria di beni mobili. I beni mobili registrati sono i mezzi di trasporto autonomo, come motocicli e automobili, i quali necessitano di essere iscritti nei registri pubblici come il PRA (Pubblico Registro Automobilistico).
Non possono essere oggetto di usucapione i beni demaniali dello Stato, i beni dei Comuni e delle ex Province, gli edifici di culto, i beni indisponibili e quelli soggetti al regime dei beni demaniali. All’opposto, i beni che concernono il patrimonio indisponibile dello Stato o di altri enti pubblici sono passibili di usucapione, a meno che l’effetto di questo istituto ne muti il fine ultimo.
Come avviene la procedura per il diritto di usucapione? Un primo tentativo
Prima di recarsi presso il Tribunale, e avviare la causa, occorre prendere in considerazione l’usucapione in mediazione. Il soggetto che intende diventare il nuovo possessore del bene ha l’obbligo di presentare una domanda di mediazione, di carattere civile, ad un organismo di mediazione riconosciuto dal Ministero della Giustizia. Con quest’azione, il possessore che ritiene di aver maturato il diritto di diventare il proprietario del bene, insieme al proprio avvocato, convoca il proprietario originario e le due parti, assistiti da un mediatore, cercano di trovare un accordo.
Al giorno prestabilito dal mediatore per la discussione dovranno essere presenti tutti coloro che sono indicati come proprietari del bene. Ricorrendo a questa opportunità, l’ordinamento ha tentato di eliminare i costi collegati alle cause in tribunale e di ridurre i tempi della burocrazia.
La durata di questa procedura è di circa 90 giorni e può concludersi in due modi:
- raggiungimento dell’accordo. In questo caso, il verbale di mediazione, corredato di firme e autenticazione da parte del notaio, è considerabile un titolo con il quale il possessore può far valere il suo diritto di proprietà sul bene usucapito. In seguito, l’accordo deve essere registrato presso i pubblici Registri immobiliari, al fine di renderlo pubblico.
- mancato accordo. Ciò può essere dovuto all’assenza di uno dei due convocati nel giorno della discussione oppure ad una dichiarazione del proprietario originario che non ravvisa l’usucapione.
Nel caso in cui si verifichi la seconda possibilità, chi presenta l’istanza di mediazione potrà rivolgersi al Tribunale, portando con sé il verbale della mediazione che non è andata a buon fine.
L’avvio della causa presso il Tribunale
Può succedere che la mediazione non porti da nessuna parte. In questa ipotesi, l’istante avvierà una causa di usucapione, rivolgendosi al giudice. Ancora prima di dotarsi di un avvocato, il presunto possessore del bene dovrà riflettere su come poter dimostrare di esserne stato il proprietario per quel determinato periodo di tempo.
Perciò, giocano un ruolo centrale le prove documentali, come il pagamento delle tasse sul bene o le fatture concernenti degli eventuali lavori di ristrutturazione, che comprovino l’esistenza di tutti i requisiti necessari per richiedere la proprietà del bene.
Allo stesso modo, i testimoni sono equamente importanti. Chiamare a deporre persone che possano essere in grado di confermare le motivazioni presentate davanti al Tribunale potrebbe fare decisamente la differenza in positivo.
Formalizzazione dell’usucapione
Unicamente dopo la sentenza del giudice, che dichiara che la procedura di usucapione si è compiuta in maniera legittima, colui che fino ad allora era stato il possessore si “trasformerà” nel proprietario del bene mobile o immobile.
Dal momento che questo istituto non necessita di nessun atto di trasferimento per diventare valido, quello che si dovrà trascrivere nei pubblici Registri Immobiliari è la sentenza del giudice. Dopo aver fatto ciò, la procedura di usucapione è definitivamente conclusa.
