Nell’eseguire la visura catastale di un immobile spesso ci si imbatte in una sezione del documento denominata “consistenza”.Questa sezione riveste un ruolo fondamentale dal momento che è funzionale a stabilire la rendita catastale del suddetto immobile. È proprio in questa parte della visura che va preso in considerazione il vano catastale utile.
Questa tipologia di vano è particolarmente importante per la sua prevalenza economica, rispetto agli altri vani dell’intera unità immobiliare. Non sempre, però, se ne riesce a capire il valore, perché non si ha chiaro che cosa si intende per vano catastale utile.
Vano catastale utile: definizione
Prima di addentrarci nella definizione di vano catastale utile, è bene ricordare che abitazioni e uffici vengono divisi in vani catastali, i quali compongono l’immobile.
Un vano catastale utile è quello spazio che va dal pavimento al soffitto delimitato da muri, avente luce diretta e una superficie libera che, in relazione al luogo e alla categoria dell’unità immobiliare, viene considerato normale.
Requisiti
Dalla definizione appena proposta emergono due aspetti principali che aiutano a caratterizzare un vano catastale utile. Essi sono:
- la presenza di luce diretta, ossia un elemento (porta, finestra, finestrone o lucernario), anche se sbarrato o in presenza di grata fissa, che faccia comunicare un ambiente e l’esterno (giardino, cortile o via stradale), indipendentemente dalla forma, dall’ubicazione e dalle dimensioni. Il passaggio di luce, ma, non è necessario quello di aria è dunque necessario il passaggio della luce ma non quello dell’aria (circolare 127 del 18 luglio 1939).
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l’ampiezza variabile in funzione della categoria dell’immobile e del luogo. L’ampiezza è data dalla superficie libera, ossia quella superficie compresa tra muri o pareti.
Esempi
Alcuni esempi di vani catastali utili possono essere rintracciati nei saloni, nelle gallerie, nelle camere o nelle stanze. Un discorso a parte meritano le cucine, le quali esulano dall’ampiezza e sono considerate vani utili se indipendenti e se comprendono tutto l’indispensabile alla preparazione dei pasti (ad es. fornelli, gas, scarichi e rubinetti).
Nella classificazione dei vani utili e quindi della consistenza catastale, con la sola eccezione delle cucine, viene fissata una superficie minima e una massima, a seconda della categoria di cui fa parte uno specifico immobile.
Quando si dice che il vano catastale utile è normale si fa riferimento alla giusta proporzione tra le dimensioni che costituiscono la superficie del vano. Perciò, non è tollerabile un vano utile la cui superficie derivi da dimensioni sproporzionate tra di loro.
Accessori diretti e complementari
Esistono poi i cosiddetti accessori diretti che, nella classe di immobili A, vengono considerati vani utili se hanno luce diretta e la loro superficie è pari o superiore a quella minima stabilita per i vani catastali utili della classe a cui appartengono gli immobili. Corrispondono ai locali quasi sempre presenti in un’abitazione come l’ingresso, il ripostiglio, la dispensa, il corridoio e il disimpegno.
Gli accessori complementari, invece, sono tutti quei locali che possono anche non essere presenti in un’abitazione come cantine, soffitte, sottoscala e stenditoi.
