CHE COSA SI INTENDE PER TRASCRIZIONE DELLE DOMANDE GIUDIZIALI

Al verificarsi di determinati avvenimenti giuridici, la legge prevede l’onere riferito ai soggetti di trascrivere le domande giudiziali con lo scopo di essere considerati titolari di un particolare diritto. Sono gli art. 2652 e 2653 del Codice Civile a individuare le domande giudiziali che necessitano della trascrizione, a prescindere da quale sia la risultanza della sentenza.

Attraverso questo comportamento una persona è in grado di registrare un’azione che ha intrapreso durante un processo, per godere di uno specifico diritto. Affinché la trascrizione sia ritenuta valida è obbligatorio che venga effettuata solo dopo aver provveduto alla notifica. Quest’ultima deve riportare i dati riguardanti la domanda, mentre le informazioni inerenti i titoli sostanziali non vanno inserite.

 

Cos’è la trascrizione

Si tratta di un istituto riguardante il compito di rendere pubblica a soggetti terzi una determinata azione di natura giuridica, come una donazione o la compravendita di un immobile. Generalmente, i pubblici ufficiali, come i notai, sono incaricati di mettere in atto tale adempimento.

Il principio che sta alla base della trascrizione è quello della pubblicità giuridica. Attraverso questo istituto si garantisce che tutte le persone interessate possano venire a conoscenza di una particolare azione intrapresa in ambito giuridico.

Effettuata la trascrizione, qualunque persona terza non può opporsi all’atto nonostante non sia stata coinvolta all’interno dell’azione giuridica. In questo casi si parla di pubblicità dichiarativa: la persona che ha richiesto la trascrizione, in riferimento a un atto, può far valere gli effetti di quest’ultimo nei confronti di un terzo senza che esso possa fare nulla.

Sulla base di quanto scritto, non è ammesso dalla legge che il soggetto terzo evidenzi, a sua discolpa, il fatto che egli non sia venuto a conoscenza della trascrizione.

 

Atti soggetti a trascrizione

Come si potrà intuire, non tutti gli atti debbono essere sottoposti alla trascrizione. Quelli che, invece, la richiedono sono:

  • i contratti con cui la proprietà di un bene immobile viene trasferita: facciamo un esempio per chiarire questa fattispecie. Il soggetto A compra un’abitazione dal soggetto B, ma non provvede a trascrivere l’azione giuridica. Se, in un secondo momento, il soggetto B vende la suddetta abitazione al soggetto C, esso ne diverrà il proprietario se trascriverà l’operazione. Tuttavia, è giusto sottolineare che il soggetto A potrà vedersi restituita un eventuale caparra e ricevere un risarcimento dei danni dovuto al fatto che A ha venduto, in malafede, l’abitazione a C.
  • i contratti per cui si prevede la costituzione, il trasferimento e la modifica del diritto di usufrutto su beni immobili e per la costituzione del diritto di superficie, del diritto del concedente e dell’enfiteuta.
  • i contratti per cui si prevede la costituzione, il trasferimento e la modifica dei diritti edificatori, regolati dalle norme di riferimento a livello statale e regionale e introdotti dagli organi per la pianificazione territoriale.
  • i contratti per cui si prevede la comunione dei diritti citati.
  • i contratti per cui si prevede la costituzione o la modifica delle servitù prediali e il diritto di uso dei beni immobili.
  • gli atti di rinuncia ai diritti menzionati, tra persone in vita.
  • i provvedimento attraverso cui si trasferisce la proprietà di beni immobili e quella riferita ad altri diritti reali immobiliari. Unica eccezione riguarda il caso in cui la vendita sia seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore di un altro acquirente.
  • gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico.
  • i contratti per l’affitto di beni immobili dalla durata superiore a 9 anni.
  • gli atti e le sentenze connesse alla liberazione o alla cessione di pigioni o fitti non scaduti e il cui termine è superiore a 3 anni.
  • i contratti di società e associazione tramite i quali si trasferisce la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari. L’unico requisito è che la società oppure l’associazione abbiano durata indeterminata o maggiore di 9 anni.
  • gli atti che costituiscono dei consorzi.
  • i contratti di anticresi.
  • gli accordi di mediazione che testimoniano l’usucapione con la firma del processo ufficiale a opera, ad esempio, di un notaio.
  • le transazioni relative a controversie rispetto ai diritti citati in precedenza.
  • le sentenze per cui si prevede la costituzione, il trasferimento e la modifica dei diritti menzionati.

 

Trascrizione delle domande giudiziali: l’effetto prenotativo

Il nostro ordinamento giudiziario stabilisce che ciascuno dei diritti menzionati nella lista fornita può essere oggetto di trascrizione. Come si è potuto osservare, sia i diritti legati al trasferimento di proprietà sia le azioni giuridiche effettuate per far valere un proprio diritto, di natura immobiliare oppure reale, nei confronti degli altri soggetti, possono essere trascritti nei registri immobiliari.

Quando si parla di “effetto prenotativo”, in riferimento alla trascrizione delle domande giudiziali, ci si riferisce al fatto che tale adempimento fa sì che le conseguenze giuridiche di un atto possano retroagire alla data in cui si eseguita la trascrizione. Se, ad esempio, un soggetto in causa rivolge una richiesta al giudice e provvede a trascriverla, nel momento in cui l’autorità giudiziaria la accoglierà (è giusto sottolineare che il giudice potrebbe rifiutarla) il soggetto sarà in grado di opporla all’intervento di terzi.

Una volta trascritta la domanda giudiziale, eventuali atti riportati in seguito non potrebbero minare i diritti dovuti ed emersi con l’approvazione della trascrizione compiuta da parte del soggetto.

 

Le domande giudiziali soggette a trascrizione

La legge prevede la possibilità di trascrivere le seguenti domande giudiziali:

  • domande di risoluzione dei contratti, di rescissione e di revocazione delle donazioni. Il terzo acquirente può opporsi a tale adempimento se l’atto di acquisto è avvenuto prima della trascrizione della domanda giudiziale, a prescindere dalla sua buona fede.
  • domande con lo scopo di conseguire l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre. L’obiettivo è quello di fornire tutela a un trasferimento ancora non avvenuto.
  • domande con lo scopo di assicurarsi l’accertamento giudiziale della sottoscrizione di scritture private. Attraverso la trascrizione si consente la pubblicità con effetto prenotativo di scritture private non firmate che, altrimenti, non potrebbero essere trascritte.
  • domande atte ad accertare la simulazione. Sia quando la trascrizione della domanda giudiziale è avvenuta prima dell’acquisto sia quando il terzo acquirente è in buona fede.
  • domanda revocatoria.
  • domanda attraverso cui avviene la contestazione di un acquisto mortis causa. I diritti del terzo soggetto ottenuti dall’erede apparente a titolo oneroso sono validi se trascritti precedentemente all’acquisto posto in essere dall’erede originario o alla domanda giudiziale.
  • domanda di riduzione. Nell’eventualità in cui la trascrizione di questa avvenga entro 10 anni dall’apertura della successione, la priorità delle trascrizioni non entra in gioco poiché il terzo acquirente si trova in una situazione di svantaggio.Dopo tale termine, i terzi vengono tutelati dalla trascrizione dell’acquisto eseguito prima della domanda di riduzione.
  • domande di revocazione e opposizione alle sentenze. Solo se la trascrizione è avvenuta prima di 5 anni dall’acquisto del soggetto terzo la sua posizione è valida.

Un caso particolare riguarda le domande di nullità e di annullamento del contratto per incapacità legale. La disciplina in materia ordina che la trascrizione della domanda effettuata entro cinque anni dalla trascrizione dell’atto impugnato sarà da ritenere legittima rispetto ad altre trascrizioni avvenute durante tale periodo di tempo.

 

Cancellazione della trascrizione di una domanda giudiziale

E’ bene evidenziare che la trascrizione delle domande giudiziali può venire cancellata dato che il fatto a cui attribuiscono pubblicità ha natura temporale.

In questa evenienza si parla di pubblicità accessoria e negativa, dal momento che la trascrizione non ha nessun effetto e che l’esito del giudizio non viene considerato. Questo perché la cancellazione può verificarsi anche nel caso in cui la domanda venga accolta.

La cancellazione della trascrizione delle domande giudiziali può avvenire quando è concordata debitamente tra le parti oppure quando è l’ordinamento giudiziario a prevederla con una sentenza passata in giudicato.

 

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