GUIDA COMPLETA AL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

La legge riconosce al creditore che intende vedere assolto il debito contratto dalla parte debitrice la facoltà di ricorrere al pignoramento immobiliare. In questo particolare caso a essere aggrediti saranno esclusivamente i beni immobili di proprietà del debitore.

In tema di pignoramento, oltre a quello immobiliare, il pignoramento presso terzi e quello mobiliare rappresentano degli istituti a cui il creditore può far affidamento per garantirsi il diritto di ottenere quanto dovuto.

Vediamo in cosa consiste l’atto, la procedura che è necessario seguire per renderlo valido e quali sono i principali termini da rispettare.

Cos’è il pignoramento immobiliare

Si tratta di una tipologia di esecuzione forzata generica, disciplinata dagli art.555 e seguenti del Codice di Procedura Civile, che ha lo scopo di assicurare al creditore di ricevere ciò che il debitore è tenuto per legge a cedergli.

L’atto ha come oggetto i diritti di proprietà, i beni immobili che sono sotto la proprietà del debitore e le eventuali pertinenze. Nell’ultimo caso, ossia quello delle pertinenze, il creditore detiene la possibilità di pignorare anche i mobili presenti all’interno del bene, ma solo quando si delinea una situazione per cui il pignoramento dovrebbe realizzarsi in maniera congiunta.

Tramite la procedura esecutiva immobiliare al creditore viene riconosciuto il diritto di godere di un esito uguale a quello che si verificherebbe nel caso in cui il debitore adempia normalmente. Tale garanzia viene posta in essere grazie al vincolo coattivo che ricade sui beni immobili appartenenti al debitore. In un secondo momento, gli stessi beni saranno venduti all’asta in modo tale da ricavare una somma di denaro in grado di pareggiare il debito esistente.

La procedura

Le fasi che compongono il procedimento di pignoramento immobiliare sono ben specificate dalla legge e delineate in base a rigide scadenze.

Prima di partire con la spiegazione di ciascuna di esse, però, è necessario fare una precisazione. Nel paragrafo precedente abbiamo specificato che l’atto di pignoramento immobiliare assume una natura generica. Ciò vuol dire che il creditore può agire anche se il debitore è contrario. All’opposto, se il debito viene estinto attraverso la consegna del bene al creditore, si deve parlare di esecuzione in forma specifica.

I presupposti necessari per avviare l’espropriazione immobiliare

Proprio come ogni forma di esecuzione forzata, il primo requisito per procedere con il pignoramento immobiliare è la presenza di un titolo esecutivo, come possono essere una sentenza o un decreto ingiuntivo.
Sulla base di quanto indicato dall’art. 474 c.p.c., esso viene conferito dal Tribunale al creditore e ha la funzione di attestare l’esistenza di un credito certo, liquido ed esigibile.

Una volta che il creditore è in possesso del titolo esecutivo, tale soggetto avrà il compito di notificare il debitore per comunicargli che potrà impugnare un atto che lo obbliga a consegnargli quanto dovuto.

Nell’eventualità in cui il debitore continui a non adempiere ai propri doveri, sarà premura del creditore far redigere l’atto di precetto e notificarlo alla parte debitrice. L’atto si configura in un avviso ultimo rivolto al debitore di pagare la somma dovuta in un termine non inferiore a 10 giorni.

Trascorso tale termine, il mancato adempimento del debitore, fa scattare la notifica del vero e proprio atto di pignoramento immobiliare, che dovrà avvenire entro 90 giorni. Se il debitore provvede al pagamento entro questo lasso di tempo, il procedimento si interrompe. L’iter si arresta anche quando il creditore non rispetta tale scadenza e, dunque, notifica l’atto con ritardo. Al verificarsi di ciò, sarà tenuto a redigere un nuovo precetto e comunicarlo al debitore se intende continuare il procedimento. 

La notifica dell’atto di pignoramento immobiliare e la successiva trascrizione

Al fine di continuare la procedura è necessario che il creditore e, nel dettaglio, il suo avvocato si occupi della stesura dell’atto con cui i beni immobili del debitore vengono pignorati. Per renderlo valido legalmente, come si è visto in precedenza, l’atto sarà da notificare alla parte debitrice e dovrà contenere:

  • il riferimento a quali sono i beni e i diritti di carattere immobiliare sottoposti a espropriazione forzata. In particolare, si dovranno indicare tutti gli identificativi catastali (comune di ubicazione, foglio, particella, subalterno e le differenti sezioni amministrative, urbane e censuarie) che consentono di identificare univocamente i beni in oggetto.
  • l’intimazione rivolta al debitore di non privare i beni immobili e i loro frutti dal processo di pignoramento.

La seconda operazione è relativa alla trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Tale adempimento ricade sull’ufficiale giudiziario che potrà agire dopo aver ricevuto una richiesta esplicita da parte del creditore. Attraverso la trascrizione, l’espropriazione forzata immobiliare acquisisce un carattere di pubblicità nei confronti del debitore. La seconda finalità associata alla trascrizione corrisponde alla possibilità di opporre il pignoramento a coloro che compreranno gli immobili in vendita.

L’effettivo inizio dell’esecuzione immobiliare

Nel momento in cui notificazione e trascrizione sono state effettuate, l’ufficiale giudiziario deve consegnare al creditore l’atto di pignoramento e la nota che ne attesti la trascrizione

In seguito, il creditore avrà il dovere di depositare nella cancelleria del Tribunale competente per l’espropriazione questi due documenti, corredati delle copie riferite al titolo esecutivo e all’atto di precetto. Questa fase prende il nome di iscrizione a ruolo. La scadenza fissata dalla legge per questa operazione è di 15 giorni dal momento in cui l’atto di pignoramento è stato consegnato dall’ufficiale giudiziario. Il non rispetto del termine provoca la perdita di efficacia dell’intero procedimento.

La custodia degli immobili pignorati

Riprendendo il contenuto dell’art. 559 c.p.c., durante tutta la durata del processo esecutivo è il debitore che viene investito del ruolo di custode dei beni immobili soggetti a pignoramento, oltre che di tutte le pertinenze e dei frutti connessi. Chiaramente, nell’esercizio dei suoi compiti il debitore non riceve alcun compenso. 

Tuttavia, la parte debitrice può richiedere al giudice di svincolarsi da tale obbligo, con la conseguente nomina di un soggetto terzo. Durante l’iter, di norma, il debitore ha il diritto di continuare ad abitare l’immobile pignorato. In determinate circostanze, però, il giudice ha, in qualsiasi momento, i poteri per ordinare la liberazione dell’immobile.

Chiunque venga designato come custode dovrà sottostare agli obblighi di cura e mantenimento del bene pignorato. In aggiunta, sarà obbligato a rendere conto della propria amministrazione al giudice. Per quel che riguarda l’eventuale locazione dell’immobile, il custode può autorizzarla ma dopo aver ricevuto il permesso dallo stesso giudice.

Vendita del bene immobile pignorato

A richiedere l’alienazione dell’immobile soggetto a pignoramento, tramite istanza, sarà il creditore o i creditori intervenuti, a patto che presenti il relativo titolo esecutivo. In altre parole, questo o questi soggetti chiedono la vendita degli immobili attraverso un atto deposito nel Tribunale competente. 

Per presentare tale istanza occorre aspettare minimo 10 giorni, che cominciano a decorrere da quando l’atto di pignoramento è notificato, ma non più di 45 giorni, pena l’inefficacia del procedimento.

Dopo aver depositato l’atto, il creditore ha a disposizione 60 giorni per consegnare al Tribunale tutti i documenti ipocatastali previsti dalla legge. È corretto sottolineare che tale termine è prorogabile su domande del creditore pignorante o dei potenziali creditori intervenuti, ma solo una volta, e unicamente nell’evenienza in cui sussista

no delle ragioni valide. In ogni caso lo slittamento del termine non può protrarsi per altri 60 giorni.
Anche il giudice ha il potere di posticipare il termine in considerazione, quando ritiene che la documentazione fornita abbia bisogno di determinate integrazioni. Se si verifica questa situazione, al creditore vengono offerti ulteriori 60 giorni per completare il fascicolo.

Entrando nel dettaglio della documentazione ipocatastale citata, il creditore è tenuto a mostrare:

  • l’estratto del catasto e delle mappe censuarie.
  • i certificati che attestano l’iscrizione dell’immobile oggetto di pignoramento nei 20 anni precedenti all’espropriazione.
  • i certificati che attestano la trascrizione dell’immobile oggetto di pignoramento nei 20 anni precedenti all’espropriazione.

La mancata o tardiva presentazione della documentazione determina l’inefficacia del pignoramento e l’estinzione del procedimento. Ciascun documento può venire sostituito da una certificazione notarile.

Stima del valore degli immobili pignorati

Successivamente al deposito dell’istanza di vendita e della documentazione necessaria, il giudice ha 15 giorni di tempo per incaricare un esperto che sia capace di stimare il valore effettivo del bene soggetto a pignoramento. Nell’effettuare la valutazione, il professionista terrà in considerazione la superficie del bene, la superficie commerciale, il valore totale e per metro quadro.

L’altra fondamentale azione eseguita dal giudice è la fissazione di un’udienza a cui sia il creditore pignorante che il debitore esecutati devono partecipare. L’autorità giudiziaria non può far passare più di 90 giorni tra la seduta e la nomina dell’esperto. Sarà in questa udienza che il giudice comunicherà alle parti le modalità con cui avverrà la vendita degli immobili (questo tema verrà approfondito a breve).

In una data precedente all’udienza di minimo 30 giorni il professionista incaricato presenterà la sua stima cosicché il creditore possa avere del tempo materiale per esporre le proprie considerazioni in merito.

Trascorsi 30 giorni dall’udienza, creditore e debitore presentano un atto firmato dal creditore e notificato precedentemente al debitore in cui si evidenzia qual è l’importo per cui si procede. Il totale comprenderà, inoltre, gli interessi maturati, le spese per l’udienza e i costi connessi al criterio di calcolo. La fase appena descritta prende il nome di precisazione del credito. Se tale atto non viene presentato, farà fede il credito che spetta al creditore o ai possibili creditori intervenuti indicato nell’atto di precetto o di intervento, a cui si aggiungono esclusivamente gli interessi correlati al tasso legale e le spese seguenti.

Modalità di vendita dei beni pignorati

Autorizzata l’alienazione dei beni, emergono due differenti tipologie di vendita degli immobili pignorati. In particolare, possono verificarsi:

  • la vendita con incanto, dove dopo aver provveduto a rendere pubblica tale modalità, ogni soggetto in causa ha la facoltà di fare la propria offerta definitiva a busta chiusa, previo deposito di una cauzione.
  • la vendita senza incanto, dove si svolge un’asta a cui partecipato tutti i soggetti interessati, chiamati anche in questo caso a versare una cauzione.

La prima delle due tipologie di alienazione viene utilizzata solo nel caso in cui il giudice abbia timore che la vendita avvenga a un prezzo superiore della metà rispetto al valore stimato dei beni pignorati.

Tramite decreto, il giudice rende legale a tutti gli effetti il trasferimento della proprietà del bene presso il soggetto che se lo è aggiudicato. Inoltre, comanda il rilascio dell’immobile e l’eliminazione delle trascrizioni.

Qual è il numero massimo di aste possibili

La risposta a questa domanda è tre. Può capitare che dopo il terzo tentativo di vendita i beni continuino a non trovare un proprietario disposto a pagare la somma a cui essi vengono alienati. Per ovviare a questo problema, la legge riconosce al giudice la possibilità di programmare una quarta asta e abbassare il costo dei beni fino alla metà dell’importo fissato nella precedente base d’asta.

Il potere sopra citato si configura anche nell’ordine proveniente dal giudice di ridurre del 25% il prezzo dei beni pignorati a ogni asta se nelle precedenti non sono stati trovati dei compratori.

Quando avviene la stima degli immobili pignorati viene anche definito un valore monetario minimo che li caratterizza. Consapevole del fatto che non si possa scendere al di sotto di tale cifra, il giudice può anche comandare l’estinzione anticipata della procedura quando si verifica ciò.

L’eventuale rateizzazione del pagamento

Sulla scorta di quanto stabilito dal d.l. n.83/2015, il compratore può richiedere di pagare la cifra offerta a rate. La suddivisione dell’importo da pagare non può protrarsi per oltre 12 mesi. Inoltre, non si devono riscontrare ritardi nell’indennizzo. Al mancato pagamento di una sola rata corrisponde l’annullamento del procedimento di vendita e la perdita di quanto precedentemente corrisposto.

L’assegnazione nel pignoramento dei beni immobili

Il creditore che non vuole ricorrere alla vendita ha l’opportunità di demandare l’assegnazione degli immobili sottoposti a pignoramento. Tramite questo istituto il soggetto proferisce un importo monetario per acquisire il bene nell’eventualità in cui non sussistano offerte durante la vendita. Quando si verifica questa ipotesi, il giudice ordina l’assegnazione del bene al creditore e stabilisce un termine entro il quale esso deve provvedere al pagamento della somma prestabilita. Superata anche questa fase, il giudice sentenzia il trasferimento della proprietà dal debitore al creditore. In mancanza di offerte e istanze di assegnazione, il giudice dispone un’ulteriore vendita.

Almeno 10 giorni prima dell’udienza finalizzata all’alienazione del bene, la richiesta va presentata al Tribunale competente con un’apposita istanza.

Conversione del pignoramento immobiliare

Assumendo il ruolo del debitore, potremmo richiedere di convertire il pignoramento di natura immobiliare. Agendo in questa maniera, domandiamo di pagare una certa somma di denaro sostituendola alla perdita dell’immobile pignorato. Chiaramente, l’importo sarà maggiorato degli interessi e delle spese sostenute dal creditore per procedere con l’espropriazione.

Per avvalersi di tale strumento, il debitore ha l’obbligo di depositare nella cancelleria del Tribunale competente l’istanza di conversione del pignoramento prima che il giudice abbia comandato la vendita o l’assegnazione degli immobili pignorati. Unitamente al documento, spetta sempre al debitore comprendere un ammontare pari a 1/6 del credito in oggetto (in precedenza il debitore era tenuto a depositare un quinto). Dopo aver consegnato i documenti e la somma di denaro, il giudice fissa l’importo della conversione che il debitore dovrà pagare entro il termine di 30 giorni dalla decisione del giudice.

La conversione del pignoramento è frequente nei casi di espropriazione forzata. Con riferimento al pignoramento immobiliare, è legittimo per il debitore liquidare la somma a rate, senza superare, però, i 48 mesi. Viene ammesso un ritardo di pagamento riferito a una sola rata. Il debitore ha comunque l’obbligo di saldare la quota entro 30 giorni. In caso contrario, la rateizzazione cesserà di essere valida e si procederà con la vendita dei beni pignorati.

Custodia e rilascio dei beni pignorati

Dei cambiamenti significativi a proposito della custodia e del rilascio degli immobili sottoposti a pignoramento sono stati introdotti dal d.l. 135 12/2018.

In linea teorica, il debitore esecutato ha il dovere di sgomberare il bene immobile pignorato, dopo la sentenza del giudice. La presenza nell’immobile di beni di natura mobile da non consegnare o che riguardano il normale decorso lavorativo della parte debitrice, fa sì che il creditore possa imporre al debitore di portarli via, dandogli almeno 30 giorni di tempo.

Un’eccezione a questa regola si verifica quando il creditore è in grado di attestare di essere un creditore della Pubblica Amministrazione per almeno la metà del debito esistente. In questa fattispecie l’autorità giudiziaria è legittimata a comandare l’evacuazione dell’immobile in una data compresa tra il 30° e il 60° giorno dalla data della decisione.

notaio al lavoro per pignoramento presso terzi